“95% ของเวลาที่ผู้ซื้อใช้ประโยชน์จากสิทธิ์ตามสัญญาของตนในการทำขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะปิด” กล่าวไดแอน คีนเดลเรย์ บีช ฟลอริดา ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มีประสบการณ์ 14 ปี
“เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ขายในการเตรียมพร้อมเพื่อให้สิ่งต่างๆ ดำเนินไปอย่างราบรื่นและการปิดบัญชีจะไม่หยุดชะงัก”
คุณจะต้องเล่นกลกับรายละเอียดมากมาย ณ จุดนี้ในกระบวนการขายบ้าน ดังนั้นเราจะช่วยให้คุณเข้าใจจุดประสงค์ของขั้นตอนสำคัญที่นำไปสู่จุดสิ้นสุดของเส้นทางและวิธีตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสะดุดในนาทีสุดท้าย
บทสรุปสุดท้ายของบ้านในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
ผู้ซื้อบ้านของคุณจำเป็นต้องรู้ว่าพวกเขาจะเข้าครอบครองบ้านในสภาพที่คุณสัญญาว่าจะปล่อยไว้ นั่นเป็นเหตุผลที่สัญญาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐส่วนใหญ่เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อกำหนดคำแนะนำขั้นสุดท้ายก่อนที่จะปิด
คำแนะนำสุดท้ายไม่ใช่การตรวจสอบอย่างเป็นทางการแต่เป็นโอกาสสุดท้ายของผู้ซื้อในการตรวจสอบและตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีเซอร์ไพรส์ที่ขัดกับข้อกำหนดในสัญญาของคุณ
คุณมีหน้าที่ในฐานะผู้ขายที่จะต้องออกจากบ้านในสภาพที่ “สะอาดเหมือนไม้กวาด” เมื่อคุณย้ายออก ซึ่งหมายถึงการกวาด ดูดฝุ่น และปราศจากเศษขยะหรือสิ่งของส่วนเกินที่ผู้ซื้อไม่ได้ยินยอมที่จะเก็บไว้
หากคุณไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานเหล่านี้ ผู้ซื้อจะแจ้งให้ทราบก่อนที่ดีลจะปิดลงได้ และคุณจะต้องทำข้อตกลงเพื่อแก้ไขปัญหา ท้ายที่สุดแล้ว ปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างคำแนะนำอาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายในรูปแบบของความล่าช้าในการปิดหรือกระทบกับกำไรของคุณ
บทสรุปสุดท้ายจะเกิดขึ้นเมื่อใด
โดยทั่วไปคำแนะนำขั้นสุดท้ายจะเกิดขึ้นในวันปิดทำการหรือวันก่อนปิดทำการ วันที่คำแนะนำเป็นจุดที่สามารถเจรจาต่อรองได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้นในทางเทคนิคอาจเกิดขึ้นหนึ่งหรือสองสัปดาห์ก่อนปิด แต่นั่นมักจะไม่เป็นประโยชน์สูงสุดของผู้ซื้อ
“หลายอย่างอาจเกิดขึ้นได้แม้ในหนึ่งสัปดาห์ หากผู้ขายย้ายออกไปแล้วและบ้านว่างเปล่า” คีนอธิบาย “นั่นคือตอนที่ห้องน้ำรั่วและหลังคารั่ว—เมื่อไม่มีใครสังเกตเห็น มันเป็นกฎของเมอร์ฟี แต่มันสามารถเกิดขึ้นได้แน่นอน และมาตรการป้องกันของผู้ซื้อก็คือการทำคำแนะนำให้ใกล้เคียงกับการปิดบัญชีมากที่สุด”
ผู้ขายจะหลีกเลี่ยงปัญหาจากการครอบตัดระหว่างคำแนะนำขั้นสุดท้ายได้อย่างไร
วิธีที่ดีที่สุดในการหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการปิดบัญชีที่เกิดขึ้นจากคำแนะนำขั้นสุดท้ายคือการปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญากับผู้ซื้อ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกอย่างในบ้านอยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ดี
ทำตามเคล็ดลับมืออาชีพเหล่านี้เพื่อรับประกันว่าขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านจะดำเนินไปโดยไม่มีปัญหา
เคล็ดลับ #1: อย่านำสิ่งของใดๆ ที่ติดอยู่กับบ้านออก เว้นแต่ว่าคุณได้ทำข้อตกลงไว้อย่างชัดเจนว่าจะเก็บไว้
โดยทั่วไป อะไรก็ตามที่ติดอยู่กับบ้าน (ใหญ่หรือเล็ก) จะอยู่กับบ้านเมื่อคุณย้าย
ซึ่งรวมถึงรายการต่างๆ เช่น:
- การรักษาหน้าต่าง
- เครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดใหญ่ เช่น เตาอบและตู้เย็น
- เครื่องทำน้ำอุ่น และระบบ HVAC
- โคมไฟระย้า
- ติดตั้งไฟ
- สวิตช์หรี่ไฟและสวิตช์
- เฟอร์นิเจอร์บิ้วอิน
- การจัดสวน—พืชและต้นไม้
- ลูกบิดประตู
- ที่ใส่กระดาษชำระ
- สิ่งอื่นใดที่สลักเกลียว ตอกตะปู หรือติดตั้ง
หากคุณต้องการนำสินค้าประเภทนี้ติดตัวไปด้วย คุณต้องเจรจากับผู้ซื้อโดยตรงและทำสัญญา มิฉะนั้น หากผู้ซื้อมาถึงเพื่อดูขั้นตอนสุดท้ายและพบว่าเตาหายไป และคุณไม่ได้แจ้งแผนการของคุณกับพวกเขาและได้รับอนุญาตอย่างชัดแจ้งจากพวกเขา นั่นจะเป็นการล่าช้าในการปิดบัญชี
ในระหว่างการเจรจาสัญญา ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะช่วยให้คุณเข้าใจว่าสิ่งใดอยู่กับบ้านเมื่อคุณย้าย และสิ่งที่คุณตกลงในสัญญา
“หากผู้ขายควรจะทิ้งสิ่งของบางอย่าง เช่น ผ้าม่านหรือตู้เย็นในโรงรถ หรือแม้แต่เฟอร์นิเจอร์บางชิ้นที่เจรจาไว้ ตัวแทนจะพูดคุยกับผู้ขายเพื่อให้แน่ใจว่าได้ทำสิ่งเหล่านั้นเพื่อให้คำแนะนำดำเนินไปอย่างราบรื่น "คีนกล่าว
เคล็ดลับ #2: อย่าทิ้งสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ยอมเก็บไว้
“ฉันมีผู้ขายที่มีห้องใต้หลังคาที่เต็มไปด้วยสิ่งของมากมาย” คีนเล่า (ประเด็นมันมาอยู่ที่รายงานการตรวจสอบเป็นพื้นที่ที่ต้องสะสางก่อนปิด)
“ผู้ขายทราบจากการสนทนาของเราเกี่ยวกับการทำความสะอาดไม้กวาด และข้อกำหนดในการทำความสะอาดบ้านที่มีเศษขยะ” เธอกล่าว “แต่พวกเขาหวังว่าผู้ซื้อจะไม่สังเกตเห็นหรือพวกเขารีบร้อน ผู้ซื้อดึงบันไดห้องใต้หลังคาลงมาระหว่างขั้นตอนสุดท้ายและมองเข้าไปข้างใน และทุกอย่างยังอยู่ตรงนั้น ผู้ขายต้องให้เครดิตสำหรับผู้ซื้อในการล้างห้องใต้หลังคาด้วยตัวเองหลังปิดทำการ”
แท้จริงแล้ว “ไม้กวาดสะอาด” ไม่ได้หมายความว่าคุณสามารถกวาดของใต้พรมได้ หากผู้ซื้อทำคำแนะนำอย่างละเอียด (ตามที่ควร) พวกเขาจะสังเกตเห็นว่าคุณทิ้งความยุ่งเหยิงไว้ให้พวกเขาทำความสะอาดหรือไม่
เตรียมพร้อมสำหรับผู้ซื้อในการตรวจสอบโรงรถ ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดิน ลิ้นชัก และตู้เสื้อผ้า เพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้ทิ้งกล่องหนังสือรุ่นมัธยมปลายหรือของตกแต่งวันหยุดมูลค่า 10 ปีไว้ในพื้นที่รวบรวมข้อมูล คุณไม่สามารถทิ้ง La-Z-Boy ที่คุณขายไม่ได้บน Craigslist ไว้เบื้องหลังและคาดหวังให้ผู้ซื้อจัดการกับมัน
การทำเช่นนั้นจะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่าย คุณจะต้องแก้ไขสถานการณ์ด้วยการตกลงที่จะทิ้งเงินสดไว้บนเคาน์เตอร์หรือจ่ายเงินเพื่อให้ผู้รับเหมาออกมาและจัดการกับปัญหาหลังการปิดบัญชี
เคล็ดลับ #3: อย่าลืมตรวจสอบโรงเก็บของเพื่อหาสิ่งของที่คุณลืมแพ็ค
ดังนั้นคุณจึงเคลียร์พื้นที่ภายในบ้านออกไปแล้ว แต่มีอีกสิ่งหนึ่ง: อย่าลืมตรวจสอบโรงเก็บของกลางแจ้งและตรวจสอบให้แน่ใจว่าเครื่องมือสนามหญ้า ฟืน และถุงละลายน้ำแข็งทั้งหมดของคุณอยู่นอกบ้าน!
นอกจากนี้ คุณจะต้องนำเฟอร์นิเจอร์ในสวนหรือของตกแต่งกลางแจ้งที่คุณไม่ได้ยินยอมอย่างชัดแจ้งออกไปด้วย
เคล็ดลับ #4: จัดการเก็บขยะและเศษสนามหญ้าหนึ่งสัปดาห์ก่อนการฝึกปฏิบัติ
ขณะที่คุณกำลังทำความสะอาดบ้านเพื่อการย้ายครั้งใหญ่ คุณอาจคิดที่จะวางถุงขยะ ปุ๋ยหมัก การรีไซเคิล และเศษขยะไว้ที่ด้านข้างของสนามหญ้าเพื่อรับ หากมีรายการเหล่านั้นอยู่ในคำแนะนำขั้นสุดท้าย อาจเกิดปัญหาได้หากการเก็บขยะยังเหลืออีกสองสามวัน
หากเมืองเรียกเก็บค่าปรับสำหรับการละเมิดรหัส ในฐานะผู้ขาย คุณอาจต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
ทางออกที่ดีที่สุดของคุณคือดูแลการเก็บขยะของคุณหนึ่งสัปดาห์ก่อนคำแนะนำขั้นสุดท้าย
เคล็ดลับ #5: ดูแลการซ่อมแซมที่คุณตกลงในการเจรจาและออกใบเสร็จรับเงินเพื่อพิสูจน์
หากผู้ซื้อเจรจาซ่อมแซมบางอย่างในแง่ของการตรวจรับบ้านและผู้ขายตกลงที่จะแก้ไข การซ่อมแซมเหล่านั้นต้องทำก่อนคำแนะนำและตรวจสอบความถูกต้องด้วยหลักฐานใบเสร็จรับเงินที่แสดงว่างานได้รับการดูแลและเมื่อใด
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้รับใบเสร็จรับเงินที่มีรายละเอียดแต่ละโครงการ เก็บไว้ในที่ปลอดภัย (อย่าทำหายหรือบรรจุโดยไม่ได้ตั้งใจ) และเตรียมเอกสารดังกล่าวให้ผู้ซื้อตรวจสอบระหว่างคำแนะนำ
เคล็ดลับ #6: ระงับการยกเลิกยูทิลิตี้จนกว่าจะปิด
ผู้ขายที่ผิดพลาดบ่อยที่สุดในขั้นตอนนี้ของการขายคือการปิดระบบสาธารณูปโภคเร็วเกินไป ออกจากบ้านโดยไม่มีไฟฟ้าและน้ำมันในช่วงแนะนำขั้นตอนสุดท้าย
โปรดทราบว่าเมื่อคุณยกเลิกสาธารณูปโภค คุณสามารถขอวันปิดได้ แต่ขอเวลาปิดไม่ได้ ดังนั้น หากคุณยกเลิกสาธารณูปโภคในวันแนะนำ คุณจะไม่รู้ว่าผู้ซื้อจะผ่านเข้ามาก่อนหรือหลังจากที่บ้านถูกตัดการเชื่อมต่อจากแก๊ส ไฟฟ้า ฯลฯ
“ถ้าคุณปิดน้ำหรือไฟฟ้า แล้วผู้ซื้อเดินผ่านแล้วไฟไม่ทำงาน พวกเขาไม่รู้ว่ามันแค่ไฟดับ หรือมีไฟฟ้าลัดวงจร หรือปัญหาอื่นๆ ทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่แตกต่างจากตอนที่พวกเขาตรวจสอบ” Keane อธิบาย
โดยทั่วไป คุณควรหลีกเลี่ยงการยกเลิกโปรแกรมอรรถประโยชน์ล่วงหน้า เพราะคุณไม่มีทางรู้ว่าวันปิดทำการอาจล่าช้าวันหรือแม้แต่สัปดาห์ และคุณมีหน้าที่ดูแลบ้านจนกว่าคุณจะมอบกุญแจอย่างเป็นทางการ
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือโทรติดต่อบริษัทสาธารณูปโภคเป็นเวลา 5 นาทีในวันเดียวกับที่คุณวางแผนจะยกเลิก ซึ่งโดยปกติแล้วทันทีหลังจากปิดการแรป
อย่ากลัวที่จะพึ่งพาตัวแทนของคุณเพื่อช่วยติดตามทุกสิ่ง Keane ให้ข้อมูลติดต่อของยูทิลิตี้แก่ลูกค้าผู้ขายของเธอ ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ต้องไปค้นหาข้อมูลนั้นในช่วงเวลาที่วุ่นวาย
เคล็ดลับ #7: เริ่มสะสมกุญแจและใบรับประกันสำหรับมือใหญ่
ไม่กี่สัปดาห์ก่อนคำแนะนำขั้นสุดท้าย สิ่งเล็กๆ น้อยๆ นับล้านๆ อย่างจะเริ่มมารวมกัน ดังนั้นจึงเป็นความคิดที่ดีที่จะจัดระเบียบและตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้เก็บข้าวของที่คุณจะต้องใช้ในภายหลัง
ถึงเวลาที่คุณควรเริ่มรวบรวมสิ่งของต่างๆ เช่น กุญแจโรงรถ กุญแจสระว่ายน้ำส่วนกลาง กุญแจคลับเฮาส์ กุญแจห้องใต้ดิน กุญแจระเบียง ฯลฯ และเก็บทั้งหมดไว้ในถุง Ziplock เพื่อความปลอดภัย
เครื่องซักผ้าของคุณยังอยู่ในประกันหรือไม่? เตาอบของคุณมีการตั้งค่าพิเศษที่ผู้ซื้ออาจสงสัยหรือไม่? คุณควรรวบรวมคู่มือและการรับประกันเชิงรุกโดยไม่ต้องกังวลว่าคุณจะใส่ไว้ในกล่องโดยไม่ได้ตั้งใจ
ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของคุณกับผู้ซื้อ คุณอาจไม่ส่งมอบเอกสารเหล่านี้จนกว่าเอกสารขั้นสุดท้ายจะผ่าน แต่คุณต้องการให้เอกสารทั้งหมดรวมอยู่ในที่เดียว
ล่องเรือผ่านคำแนะนำแบบบ้านสุดท้ายเพื่อปิด
คำแนะนำแบบบ้านขั้นสุดท้ายช่วยให้ผู้ซื้อมีโอกาสตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกอย่างเรียบร้อยก่อนที่หน้าต่างสำหรับการเจรจาจะปิดลง ทำงานร่วมกับของคุณตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้สนับสนุนการสิ้นสุดการต่อรองในสัญญา
สิ่งต่อไปที่คุณทราบ คุณจะได้ลงนามในเอกสารปิดบัญชีโดยไม่มีการร้องเรียนในนาทีสุดท้าย